别墅智能化系统化方案
目 录
第一章．小区基本概述 2
第二章．系统设计指导思想 2
第三章．设计依据 3
第四章．智能化小区系统总体结构 3-5
第五章．智能化系统方案 5-34
第六章．智能化系统报价 34-44
第七章．其它系统工程方案、报价 45-57
第八章．工程实施、服务及施工进度计划 58-68
第一章 小区基本概述
…别墅是上海房产有限公司投资开发的21世纪住宅小区，位于上海市区镇。是上海市为数不多的水景风格的高级别墅小区，小区占地300112平方米，建筑面积91750平方米，绿地率为64%，总户数 户，一期为 户，建筑面积 平方米。计划停车数量550辆，其中住户内部的停车位有90个，小区建设要求在住宅中使用先进、绿色的技术和材料，如太阳能技术、地热空调系统、空气净化系统、外墙的内保温技术、塑钢门窗、铝塑管网、小区智能化管理设备和技术等等。别墅外观漂亮大气，户型有11 种之多。单户占地面积和科技含量可谓上海之最。
别墅的智能化小区建设要求较高，要使住户不仅仅体验到传统意义上的住宅功能，更能享受到绿色环境、安全保障、便捷通讯、快速上网、丰富娱乐生活、优质物业管理等智能化小区特有的生活方式，使生活的物质水平和文化内涵都产生质的飞跃。小区智能化程度的高低直接关系到物业管理水平、住户的满意程度以及经营成本和经济效益，但智能化程度高代表很高的首期投入，往往不是很快就有回报，因此我们在智能化小区设计上把握的原则是：在满足系统性能要求的前提下，尽量降低系统的造价。
第二章 系统设计指导思想
别墅小区智能化系统整体设计要一步到位，针对小区分期建设的规划，智能化系统分期建设，但各期的系统必须相互兼容，共享一个管理平台。
别墅小区智能化系统的硬件和软件应具有先进性，避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高和过早淘汰。同时，应立足于用户对整个系统的具体需求，具有实用性。
无论是系统设备、软件还是网络拓扑结构，都应具有良好的开放性。网络化的目的实现，设备资源和信息资源的共享，因此，计算机网络本身应具有开放性，并应提供标准接口。用户可根据需求，对系统进行拓展或升级。
计算机网络选择和相关产品的选择以及系统软件设计要以先进性和实用性为基础，同时考虑兼容性。系统应优先选择根据已有国际标准设计、生产的软硬件设备，避免因兼容性差造成系统难以升级或拓展。
随着社会的不断发展和进步，住宅小区物业管理智能化系统的规模、自动化程度会不断扩大和提高，用户的需求会不断变化。因此，系统的硬件和软件应充分考虑未来可升级性。
小区智能化系统建成后，应操作方便，适应不同层次住户及物业公司人员的素质。同时系统应具有很高的可靠性和安全性。
第三章 设计依据
《上海市智能住宅小区功能配置试点大纲》
《全国住宅小区智能化系统示范工程要点与技术导则》
《上海市公安局技术防范办公室第023号文件》
《上海市住宅设计标准》 GB50096-1999
《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T1-92
《防盗报警控制器通用技术条件》 GB12663-90
《安全防范系统通用图形符号》 GA/T74--4
《安全防范工程程序与要求》 GA/T95—4
《民用闭路监视电视系统工程技术规范》 GB50198-94
《入侵探测器通用技术条件》 GB10408.1-89
《工业企业通信设计规范》 CECS 09:89
《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》 CECS 72:97
《建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范》 CECS 89:97
第四章 小区智能化系统总体结构
根据智能化小区层次结构图，我们把“别墅”的智能化系统分为四大部分14个子系统：
1、 周界防范报警系统；
2、 闭路电视监控系统；
3、 可视对讲系统；
4、 电子巡更管理系统；
5、 家庭综合布线系统；（含家庭办公）
6、 家庭智能化系统（含住宅报警、家电控制）；
7、 背景音响及紧急广播系统；
8、 小区车辆出入管理系统；
9、 公共设备监控系统；
10、 物业管理及综合信息管理平台系统；
11、 宽带网接入系统；
12、 四表远程自动抄表系统
13、 LED广告屏及触摸屏查询系统。
14、 别墅区住宅自动感应门禁系统
对整个智能化小区的设计思路为各子系统尽可能利用今天飞速发展的数字化技术集成在宽带网系统平台上，这样即便于系统维护管理和升级换代，又保证系统紧跟数字化技术的脚步而不至于很快被淘汰。以下在各个子系统的设计方案中分别进行详细比较和阐述。
第五章 智能化系统方案
一．闭路电视监控系统
需求分析：
为了时刻保证小区内的安全，监视并记录小区内的某些重要区域和人员的活动，为此在小区的某些区域，如小区的出入口、停车场、会所、道路拐弯处等地需设置摄像机以监视其状态。
本系统采用深圳众诚达公司的专有宽频控制技术和计算机控制技术，突破传统监控传输距离短、布线复杂的瓶颈，利用一根同轴电缆就能远距离传输几十路图象、声音、报警信号及双向数据。不仅布线简单、施工方便，而且维护也非常简单。它的问世使图像监控的传输组网与系统控制步入了现代技术领域。它可广泛应用于智能化楼宇和住宅小区、大型仓储和超市、生产指挥和生产监控、公安司法监管等场所的众多视点、长距离传输组网的大中型图像监控系统。
系统特点：
图像监控、语音监听、安全报警三位一体。
一条电缆可传输几十路摄像机的图像信号和语音信号、报警信号和双向数字信号，一根线就可连接所有的监控系统
环形、树形等多种拓扑结构，组网方式灵活，布线简捷。系统扩充、升级简便，灵活增减摄像点、报警点。是大、中型远程监控系统的最佳选择方案
多载频技术，双向传输，传输距离远、图像质量高、系统抗干扰。
图像近似无损的电缆传输半径可大于5km，小于500m的系统不需要放大器。
摄像点越多、距离越长，性价比越高
功能介绍：
LW-900宽频监控系统的主要解决多视点监控和远程传输布线复杂、成本高的难题，主要功能如下
远程多路图像传输监控
远程多路声音传输监听
远程多路报警（如紧急按钮、红外报警、火警等）
远程多路图像、云台镜头的控制
视频分配器功能（二分配）
视频矩阵
数字硬盘录像（需配置数字主机）
网络监控（需配置数字主机）.
系统原理：
本系统采用宽频调制技术及双向控制技术，把几十路图像声音、报警信号进行编码调制处理使能在一根同轴电缆里远距离传输几十公里；同时还通过双向控制技术，把键盘、云台与控制信息也经过编码处理后反向在同轴电缆里传输，传送到各个监控点，去控制云台摄像机和状态查讯。它不仅解决普通监控的图像无法远距离传输，布线复杂的缺点，布线非常简单，而且仅用一根同轴电缆还能实现双向传输、控制。成本还与普通监控系统相当。
与光纤监控系统相比，不仅成本非常低廉，而且还能几十路图像、声音、报警信号一起传输，这是光纤监控系统无法比拟的。
系统采用树形拓扑结构，组网，系统括冲非常简单、方便。
其拓扑图如下：
LW-900拓扑图
系统组成：
LW-900系列宽频监控系统由：宽频主机（LW-900）、编码器（LW-901系列）、单/双向放大器（可选，CATV通用型）、及混合器等4部分组成。
LW-900宽频主机：
解码各个编码器发送回来的信号，并恢复出视频、音频和报警信号；视频信号还经过视频分配放大器分成相互独立的两路输出，可同时供给显示和录像使用。其中四路还可以根据需要设置成循环输出/ 键盘选择输出（Ver2.0以上版本支持）实现32入4出（或8出）矩阵功能。同时编码回传通道数据，回传给各个监控点，作为云台解码器、控制等信号使用
编码器：
把图像、声音/报警信号经过编码器调制处理后混合到同轴电缆中，传回监控中心。同时接收监控中心回传的控制信令，以RS485总线格式输出，供云台解码器等使用。
双向放大器（可选）：
根据网络点数多少和距离远近来选用；主要用来补偿线路上的信号衰减。为保证图象清晰度，一个网络建设最多不超过串接10级放大器。
混合器
把各个监控点的编码器经过混合器后加入到主干网络中。
技术参数：
本系列产品为单路视音频系列
LW-900宽频主机
产品型号
技术参数 LW-900前端综合处理器 LW-900S前端综合处理器
集成功能 解码器、视频分配器、矩阵 解码器、视频分配器、矩阵，面板设置
接收通道
可解码路数 16――32路可选 4――12路可选
输入电平 ≥80dBuV ≥80dBuV
视频输出 1Vp-p（75Ω）BNC接口
每频道2路视频输出 1Vp-p（75Ω）BNC接口
每频道2路视频输出
音频输出 0.7Vrms BNC接口 0.7Vrms BNC接口
报警输出 电平 BNC接口/与音频共用 电平 BNC接口/与音频共用
回传通道
输入数据 RS232 / RS485 RS485
数据速率 不大于4800bps 不大于4800bps
输出频率 17.977MHz 17.977MHz
输出电平 100±5dBuV 100±5dBuV
带外抑制 ≥60 dBuV ≥60 dBuV
工作电源 220VAC±20% / 50Hz 60W 220VAC±20% / 50Hz 15W
工作温度 0℃～70℃ 0℃～70℃
工作湿度 10％～90％ 10％～90％
外形尺寸 标准19”机箱 3U高度 标准19”机箱 1U高度
重 量
型号
参数 LW-901V LW-901VA LW-901VS LW-901VD LW-901VAD
集成功能 1路视频编码 一路视频编码
一路音频编码 一路视频编码
一路报警信号 一路视频编码
一路反向数据 一路视频编码
一路音频编码
一路反向数据
视频输入 1Vp-p（75Ω） PAL制式 1Vp-p（75Ω） PAL制式 1Vp-p（75Ω）
PAL制式 1Vp-p（75Ω） PAL制式
音频输入 0.7Vrms或
MIC（电容式） 0.7Vrms或
MIC（电容式）
报警输入 数字式、模拟式、脉冲式
数据输出 基带或RS485 基带或RS485
输出频率 CH1----CH12 Z1---Z38 可选
输出电平 90――110dBuV 可调
工作电源 12VDC±5% 4W
工作温度 0℃～70℃
工作湿度 10％～90％
外形尺寸
重 量
安装说明：
一、编码器
编码器分为室外防雨型和室内屏蔽型两种外壳封装，在工厂、车间等电磁干扰比较严重的场所，必须采用室内屏蔽型外壳。
1、 室外防雨型
A: 外形图：
外形尺寸：长X宽X高＝200X120X77 mm（不包括安装耳朵）
B、接口图 如下图所示：
2、室内屏蔽型
A、外形图
外形尺寸：长X宽X高＝180X118X42 mm（不包括两侧安装耳朵）
B、接口图
正面接口图 背面接口图
3、接口说明
RS485 为回传通道 485总线输出，可接云台解码器。
Alert in 报警信号输入
12V in 12V直流电源输入 内置极性保护电路
RF OUT 编码信号输出端口，英制F座, 通过混合器混合到主干线上。
RF ADJ 编码信号输出电平调节端，为调试时网络使用；顺时针调节为增大；时针调节为减小。
VIDEO IN 视频信号输入端，接摄像机的视频，渡金BNC 座
AUDIO IN 音频信号输入端，可接有源或无源麦克风，通过端子后面的两组排针来选择 渡金BNC座
二、解码主机
LW-900系列主机最大为32路视频解码和一路控制信号编码，标准19` 3U机箱，主要为特大型监控系统使用。
LW-900S系列主机最大为12路视频解码和一路控制信号编码，标准19` 1U机箱，紧凑型设计。可由面板设置解码编号、矩阵开关等。
以上所有的主机都集成视频分配放大功能及矩阵功能。
1、主机面板
LW-900S面板
左边两位数码管显示通道号，即背板12路视频输出中的V1至V12，中间的两位数码管为解码的编号，如面板显示08 26 即为V8输出的视频为编码号为26的编码器的视频。
面板的四个按键为设置和调试使用。中间的SET孔为首次使用时设置编号，工作时请勿按动本按钮。详细功能和调试方法请参考工程手册。
2、主机背板
LW-900S主机背板
AC220 IN 交流电源输入端，为保证系统的安全，务必使用接地良好的电源插座。
A1∽A12 音频/报警输出端子
V1∽V12A 视频输出端子,其中Vx、VxA为两路相同视频输出，并且相互隔离
RS485 为数据回传通道输入端口，连接云镜控制器或硬盘录像机，通过速率必须小于4.8KPS
RF IN 英制F座，射频信号输入端必须大于80dBuV，才能保证系统解码后的图像工具有良好的性噪比。
RF OUT 英制F座，回传通道编码输出端，输出信号强度为100dBuV
系统布线：
系统的线材配置、布线、接线是否合理正确，直接决定工程的质量，在实际工程中，专业技术人员应该根据现场的电气、电磁环境作出最佳的设计方案。
1、 线材配置
在实际工程中，应根据线长和系统的容量（点数）及监控区域的布局和电气、电磁环境来灵活设计。以下仅供正常情况下的配线参数，供参考：
类别 型号 备注
系统主干线 ＜1000M SYWV-75-7/192或性能更好 当在电磁干扰严重的地方，应考虑使用四屏蔽电缆
＞1000M SYWV-75-9/192或性能更好
系统支线 ＜100M SYWV-75-5/128或性能更好 当在电磁干扰严重的地方，应考虑使用四屏蔽电缆
＞100M SYWV-75-7/192或性能更好
视频线 SYV-75-5/128或性能更好
音频线 SYV-75-5/128或性能更好
信号线 RVV2X0.5mm2或性能更好
电源线 RVV2X0.5mm2或性能更好 到编码器电压≥12V
常用电轴电缆技术参数（仅供参考，不同厂家指标可能会不同）
型号 特性阻抗（Ω） 静电容量≥（PF/M） 衰减常数
db/100M(200MH2) 备注
SYWV-5/96(5C-FB) 75±3 90 9.0 不同编数，衰减常数相同，其屏蔽效果不同。
SYWV-5/96(5C-FB) 75±3 90 9.0
SYWV-75-5/128 75±3 90 9.0
SYWV-75-7/96 75±2.5 70 6.4
SYWV-75-7/192 75±2.5 70 6.4
SYWV-75-9/96 75±3 90 4.5
SYWV-75-9/192 75±3 90 4.5
SYWV-75-12/120 75±3 100 3.2
2. 布线注意：
布线应按照建筑电气系统的相关标准和CATV相关标准来设计，针对本宽频监控系统强调以下小奖章事项：
1）、严禁在与强电在强电在同一管内、线长、桥架内走线。
2）、不要与电话线、宽带五类线走同一线管，否则可能会对监控图像有干扰。
3）、请不要在强电磁辐射或干扰的系统走同一线管，若在强干扰的环境中，建议使用钢管作为线管。
3. 接线方式及工艺
类别 接线方式 接线工艺 注意事项
射 频 F头（公制） 压接 F适用
视 频 BNC头 压接或焊接（推荐）
音 频 BNC头 同上
信号线
(RS485、报警信号） 接线端子 螺丝压线，注意线头不要留太长
电 源 接线端子
第八章 系统调试
在网络设计阶段，就应该根据编解码器的技术指标，参数，设置最佳的参数，并给出务个点的电平参考值，供最后系统调试使用。
测试工具：万用表、场强仪(5－860M)、一字、十字螺丝刀
本系统调试较为简单，依据网络图和设计值，在宽频主机的RF IN端串接一个二分配，一端接主机，一端接场强仪，如下图所示：
IN out
out
调节各个编码器RF ADJ端子，使各个监控点的在相同电平；越高越好，但不要超过110 dBuV。
【注意】：相邻的频点电平最大不能超过3 dBuV
系统结构：
二． 周界报警系统
红外线周界防范报警系统通过在小区的周界围墙上安置主动红外对射探测器，对周界分段警戒，防范闲杂人员翻越围墙进入小区，当围墙上有人翻越时，小区安保管理中心报警主机上会出现声光报警，同时在电子地图上显示报警位置和报警时间。并能自动记录与保存报警信息，管理人员可指派安保巡逻人员立即赶往报警区域处警，必要时可通过报警按钮向公安局110区域报警联网中心报警。
周界防范报警系统是采用红外光学技术及遥测遥感技术，对人体入侵小区周界进行探测，同时能产生相关报警信息。
红外线周界防范报警系统通常由双光束红外线探测器（主动式红外线探测器）、地址模块、报警控制主机、控制键盘、管理计算机、打印机、供电源、信号传输线等组成。
双光束红外线探测器分收、发模块两部分，正常情况下，接收模块始终接收发射模块发出的红外线，一旦发生有人非法逾越厂区围墙的情况，红外线被切断，接收模块随即以
发出报警脉冲。该报警脉冲通过信号传输线，由设置在管理中心的报警控制主机接收，同时，报警控制主机将报警信号传输至管理计算机实时显示、汇总、记录等处理。所有双光束红外线探测器均具有防拆保护功能，系统具有传输线防剪断和断电保护功能。
本方案中，系统工作模式如下图所示：
根据小区设计平面图及一期周界实际情况，可将周界暂划分为20个防区，红外对射探测器采用日本ALEPH产品，20对报警探测器均用总线模块串联,中心报警主机采用美国DS公司的DS7400xi报警主机及相关产品并通过电子地图显示报警区域和报警信息。
系统设计时考虑到在解决周界防范报警的同时较好地避免数叶飘落、小动物翻越等可能发生的误报警，红外线探测器宜选用双光束型。
在配置红外线探测器防范距离时，遵循以下三个方面的一般原则：
1) 每个防区的警戒距离设计一般为可视范围内开阔地带不大于100米，一般距离为40米，这样能使保安人员有效判断具体警情位置，及时处警。
2) 适当选用探测器额定作用距离，使探测器实际警戒距离小于探测器额定作用距离的70%，即额定作用距离为60米的探测器的实际警戒距离应不大于42米，这样做，有利于在雨、武、雪等恶劣天气时仍能保证发挥正常的警戒作用。
3) 红外线探测器设置在围墙栏柱上方，交叉安装，可有效避免红外线防范死角或盲区。
三．可视对讲系统
本系统采用西班牙弗曼科斯电子有限公司（西班牙FERMAX）的产品，此公司创建于一九四九年，经过几十年的发展与进步，现已成为设计和制造楼宇可视/对讲访客系统、入口控制系统及内部通讯系统产品的欧洲著名专业厂商，通过德国莱茵TUV ISO9001 质量体系认证。产品设计新颖，功能齐全，系统稳定，多年来畅销全球七十余个国家与地区。
一九九五年FERMAX产品首次进入中国大陆市场后，产品经公安部安全防范报警系统产品质量监督检验测试中心检测合格，准予入市，并多次获得建设部颁发办法的推荐产品荣誉证书。
对讲系统是在各单元口安装防盗门和对讲系统，以实现访客与住户对讲/可视对讲，本小区每栋别墅平均配置三台室内机，住户可在不同的楼层遥控开启防盗门，有效地防止非法人员进入别墅内。中心管理机安装在管理中心，可以完成用户、中心双方的互相呼叫、通话功能，本小区要求在整个小区的各个门口安装门口机，用来确定来访者的身份，以确定是否准入；在管理中心安装一台管理中心机，用户和管理中心之间能够互相的通话。方便管理。
本项目采用西班牙FERMAX品牌之 MDS 微电脑数控式系统。
1．访客呼叫功能：
访客的呼叫采取二次确认模式，即通过小区总门口的数字式门口机呼叫住户或管理员，一次确认后进入小区。在每单元门口设立门口机，访客进入小区后，来到相应的单元时，通过该门口机与住户再次通话，由住户确认后开启单元电控门，此为二次确认。通过二次确认及允许进入，可对小区的访客进行严格有效的出入控制，进一步保障小区的住户安全。
2．住户呼叫功能：
住户通过室内对讲话机或可视话机的专用按键可呼叫管理中心，并实现双向通话。该功能可通过管理机将小区内736位住户的呼叫管理起来，实现小区内住户的统一管理。
3．物业管理功能：
在小区高层的物业管理中心处设立的管理机，可自动记录20个住户呼叫、报警记录。可使管理员足不出户，完成访客和管理员、管理员和住户、访客和住户、住户与住户的通话及管理员、住户开门，使物业管理更完善。同时在小区总物业管理处的管理机也具有上述功能，并将管理范围扩展至整个小区，提高了小区整体管理效率。
4．内部通讯功能：
FERMAX系统能使住户之间通过管理员切换，进行相互通话。但由于此功能将会占用专用通道，影响到小区内的正常通话及报警，故应配合情况使用。
5．模式转换功能：
MDS系统具有多种管理模式：1).白天模式(有管理员)；2).夜间模式(无管理员)；3).混合模式(具有白天模式+夜间模式)的功能。选择恰当的管理模式，在提高系统的利用率的前提下，可有效解决系统的瓶颈问题，更可降低管理人员的劳动强度。
6．分级管理功能：
若多个中控器相连, 可实现主控及转换模式, 实现小区分级管理。分管理员与主管理员可密切保持联络，及时解决各区域发生的突发事件。配以合适的管理模式，各种模式可满足不同的物业管理要求，使物业管理更加轻松完善，简便快捷。
7．入口控制功能：
单个MDS系统可容纳多至32个入口控制(密码、贴钮、感应卡)，符合当今综合型小区管理要求。可对各类出入口如车库，健身房，游泳池，网球场等进行现代管理，并可连接计算机、打印机实现智能化、一体化物业管理。系统可对出入口的时间、用户级别、特殊区域、权限范围等进行详尽的设定，严格确保小区各种出入口的保密性。
8．系统扩充功能：
现选用的弗曼科斯MDS系统单个中央控制器可容纳1020位用户，通过多个中控器相连，系统可扩展至65,280户并可容纳64,000个报警输入及输出点，各类出入口可扩充至2048个。适用于各种多层、高层现代小区物业管理，足以符合中国特色的大型社区使用。在将系统扩大的同时，通过适当的分区及设立相应的分管理员及总管理员，在保证系统容量的前提下，确保各个子系统可正常有效的使用。
9．视频兼容功能:
可与CCTV监控系统相兼容。将可视门口机的视频信号引入监视器进行实时监控。使楼宇访客系统与保安监控系统合二为一，即节约了费用提高了摄像头的利用率，又增加了小区监控布点的数量。
10。备电应急功能：
MDS系统带有备用电源，确保小区供电失常情况下，系统可保持一定时间的正常使用，通讯畅通无阻。
11。通讯密话功能：
MDS系统采用欧洲通信工业标准，确保信道安全、保密。
12．软件管理功能：
鉴于系统扩充及高要求的物业管理模式，FERMAX推出专用管理软件，分为英文版，中文版及专业版。专用软件功能包括输入有关系统信息、住户状况、编辑功能、事件登陆功能、打印功能、电子地图功能、出入口信息控制功能、传输功能、扩展功能、信息存储功能及远程调试功能等。通过的此软件的进一步管理，可在有限的时间内，提供最有效的信息，对系统的运作进行随时的监察，将小区的物业管理真正提高到智能化的领域中。
四．电子巡更系统
电子巡更管理系统采取“人员防范”与“技术防范”相结合的方式，通过设置不同的巡更路线及巡更时间段，增强小区保安人员巡更工作的力度及管理，降低管理人员的工作量及管理成本。同时避免了只重视小区公共区域的整体管理，忽视一些边角区域的巡查等问题。电子巡更管理系统一般包括两种形式：在线式和离线式。我们选择离线式的方案。具体做法是：事先设定巡更路线，并在巡更路线上设定某些巡更签到点，预先固定安装信息钮扣。保安人员巡逻时持信息采集器在巡逻过程中采集预先设置的信息点，在规定时间（一般在交接班时节）将信息采集器插入管理主机上的数据变送器，由主机读出采集器中的信息，在巡更管理系统中即可了解该巡更人员巡逻的路线和抵达各点的具体时间。这样做可极大的增强厂区安保人员的工作责任感，提高厂区的安全防范措施。根据厂区的实际情况，预设置1个巡更小组，配备2个数据采集器。巡更签到点初步设定为15个。
本工程采用美国VIDEX生产的GREAT离线式电子巡更系统：
五．紧急广播与背景音乐系统
在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、早晚及特定时间播放音乐，也可播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事件可作为紧急广播强制切入使用。
本工程采用美国的DSP背景音乐系统：
功能特点
平时播放音乐节目，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等；
当火灾及其他紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播。
系统配置：
防雨音箱设30只。在管理中心设置一些控制设备如：功率放大器、收音头、卡座等设备
十．家庭智能化系统
序号 名称 型号 产地 数量 单价 小计
1 中心控制软件 1 20000 20000
2 数据库服务器 DELL Inspiron DELL 1 12000 12000
3 前端监控机 DELL Dimension DELL 1 8000 8000
4 智能信息终端器 sthome 139 1400 194600
5 2小时ups 山特 44 1500 66000
6 天然气报警器 XH-345D 以色列 44 274 12056
7 紧急按钮 PB-1 深圳 360 10 3600
8 烟感探测器 DS284 以色列 135 210 28350
9 红外移动探测器 RK-410 以色列 900 160 144000
10 门窗磁 HD-03 深圳 180 8 1440
11 警灯 HD-05 深圳 44 25 1100
12 信号线缆 江苏 85000 0.8 68000
13 总计 559146
十一．四表远程自动抄表系统
庄园三表自动抄表设备初步报价清单(44户)
名 称 数量 单位 单价(万元) 总 价 备 注
(万 元)
CGZ028-1j集中器 1 台 4 3
CZL028-4ct三表采集终端 22 只 0.10 2.2
CGL028-1js路由器 2 台 0.5 1.0 估计
MBZ012-T1载波通讯机 2 台 0.3 0.6 估计
电表改造费(三相表) 0
终端盒 0
系统软件 1 套 0 不另计费
路由器软件 2 套(6套) 0 不另计费
水表、煤表转换板 135 块 0.002 0.27 +
调试、设备安装费 0
室内排管穿线、幢与幢之间排管穿线、某台箱变至集中器通讯电缆敷设甲方负责 按提供图纸
甲方负责协调集中器安装位置、集中器安装专用电话一门
总计费用 7.07
保质期 终身维修，人为损坏收设备成本费
注：1、确定安装本系统则向供电所递交委托书，由供电所作出正确的配置。
2、详细设计及预算书有供电所提供，合同由供电所与房产开发商直接签订
十二. 社区综合信息系统服务系统
序号 Web网站功能模块名称 型号 价格
1 L-DOC社区管理系统 包括：房屋管理、住户管理、费用查询、小区通知 8000
2 L-DOC社区服务系统 视频点播：上传、下载 6000
3 投资理财 提供若干个投资网站链接 4500
4 新闻资讯 4500
5 游戏娱乐 游戏下载、游戏网站链接 2000
6 数码家庭 家庭场景（起居室、会客市、娱乐室等）功能（登录注册、远程控制、家庭布防、访客留言、数码卫士、个人日记、文件柜、权限设置等等） 30000
7 社区论坛 6000
8 社区聊天室 6000
9 系统软件 Read Hat Linux6.02 6000
10 Apache 2000
11 Java1.2 2000
12 服务器：DELL 30000
13 总 计 107000
十三.LED广告屏及触摸屏查询系统：
序号 名称 型号 产地 数量 单价 合计
1 LED显示屏（双基色，图文室外屏） ２＊３m (每平米按3万估算) 1 180000 180000
2 LED显示屏支架 (不锈钢包边) 1 15000 15000
3 机柜 19英寸49U（室外，含UPS电源、风扇、等） 1 2600 2600
4 工控机 台湾研华 1 16000 16000
5 主控微机 兼容机 1 6000 6000
6 光端机 进口 2 1100 2200
7 系统控制软件 1 10000 10000
8 光纤 多模 国产 200 10 2000
9 光纤尾纤 国产 4 110 440
10 光纤联接盒 国产 2 300 600
11 保护地制作 1 5000 5000
12 17寸CIT触摸屏一体机 9800 美国MircoTouch 4 11000 44000
13 触摸屏软件 美国MircoTouch 1 10180 10180
16 供电系统 200 8 1600
合计 295620
十四.别墅区住宅自动感应门禁系统
序号 名 称 型 号 产地 数量 单价 小计
1 门 锁 DLL—1001/K 深圳 56 1180.00 66080.00
2 管理卡 DCT-01R TI/EM 56 70.00 3920.00
3 白卡, 80位, 只读含印刷 DCT-02R TI/EM 560 40.00 22400.00
4 合计 92400.00
钛金面板需另加100元，卡片可以和车辆出入管理系统、小区消费系统统用，卡片含印刷费用。
十五. 智能化系统总造价：
1 闭路电视监控系统 183932
2 周界报警系统 113864
3 可视对讲系统 337382
4 电子巡更系统 29915
5 紧急广播与背景音乐系统 93352
6 车辆出入管理系统 297400
7 设备监控系统 49940
8 家庭综合布线系统 133200
9 宽带网接入系统 149481
10 家庭智能化系统 559146
11 四表远程自动抄表系统 70700
12 社区综合信息服务系统 107000
13 LED广告屏及触摸屏查询系统 295620
14 别墅区住宅自动感应门禁系统 92400
15 设备总价 2513332
16 安装调试费(含附件)＝设备合计×10% 251333.2
17 工程管理费＝（设备合计＋安装调试费）×3% 82939.956
18 工程税收＝工程报价×3.41% 97103.33582
19 工程报价＝设备合计＋工程管理费＋工程税收 2944708.492
第七章．其它系统工程方案、报价
一． 院区太阳能灯：
在地球能源资源日渐枯竭的今天，太阳能作为一种“取之不尽、用之不竭”的安全、节能、环保新能源越来越受到世人的关注，已经成为人类在新世纪最为迫切的呼唤。我国太阳能资源十分丰富，全国有2/3以上的地区，年辐照量大于502万千焦/米2，年日照时数在2000小时以上。本小区将园区内的草坪灯和道路引导灯采用太阳能LED灯具，其优点是免布线，经久耐用，节约能源。整个一期庭院内约需要草坪灯230个，道路引导灯110个。
地区等级 年日照时数（h/a） 年辐射总量（MJ/m2•a） 包括的主要地区 国外相当地区 备注
一等 3200-3300 6680-8400 宁夏北部，甘肃北部，新疆南部，青海西部，西藏西部 印度，巴基斯坦 太阳能资源最丰富地区
二等 3000-3200 5852-6680 河北西北部，山西北部，内蒙南部，宁夏南部，甘肃中部，青海东部，西藏东南部，新疆南部 印度尼西亚的雅加达 较丰富地区
三等 2200-3000 5016-5852 山东，河南，河北东南部，山西南部，新疆北部，吉林，辽宁，云南，陕西北部，甘肃东南部，广东南部 中等地区
四等 1400-2000 4180-5016 湖南，广西，江西，浙江，湖北，福建北部，广东北部，陕西南部，安徽南部 意大利的米兰 较差地区
五等 1000-1400 3344-4180 四川大部分地区，贵州 巴黎，莫斯科 最差地区
报 价：
序号 名称 型号 产地 数量 单价 合计
1 LED太阳能草坪灯 上海智能 230 470 108100
2 LED太阳能道路引导灯 上海智能 110 140 15400
3 小型LED太阳能庭院灯 上海智能 90 80 7200
5 总 计 130700
二． 中央吸尘系统：
使用普通吸尘器吸尘时，通过过滤器的部分灰尘变成更细小的雾状灰尘，同细菌，烟味及其它气味一起重新排放在室内，给出室内造成污染，引发呼吸道病。人类自身的呼吸系统对于空气中直径小于0.3微米的细小灰尘毫无抵抗能力。在空间相对密闭的空调房间以及使用普通吸尘器的房间里，会存在大量细小漂浮灰尘。这些灰尘一旦进入肺部，就会对人体造成无法逆转的永久伤害。
意大利爱尔特公司最新开发的PERFETTO中央真空吸尘/换气系统将可靠的解决这一问题，运用深度除尘装置，能够处理细小的对人体有害的灰尘，从而有效防止室内空气中灰尘细菌的再循环。
该吸尘系统可以用来吸除固体、液体、灰尘、污水、各种液态混合物，甚至可以用来吸油污、巧克力、硬币。
有效排除有害气体
积聚在室内的有害气体是净化除尘的一大顽症，PERFETTO能够相当成功的解决这一问题。由于PERFETTO中央吸尘器的户外排气设置在生活区域之外，在清洁房间过程中，它能够将这些气体顺利的从您的房间中排放出去。
深度、广度除尘功能及保健卫生功效
PERFETTO中央吸尘器的动力功能数倍于普通吸尘器，它能够通过吸尘刷，将深藏在地毯、木制或瓷砖地板、家具、楼梯、窗帘、车库、汽车内部等室内外设施中的灰点、真菌和灰尘彻底清除，并排放到室外。
PERFETTO的超强功率使您能够进行更深度的清洁。它能够捕捉到微小的灰尘、细菌、螨虫、花粉等颗粒，使呼吸系统免受过敏和疾病的侵害，为您提供永久性深度除尘的功效。
户外排气设置更能有效的清除室内所有尘螨、白蚁、细菌、蟑螂和异味。
便捷的安装
主机与PVC管相连，PVC管可埋入墙内、天花板内、阁楼或地板里，并直接与室内吸尘阀门相连。
无论是新装修房还是再装修造房，安装使用中央吸尘系统时都非常简便。
主机原理示意图
造 价：一期44栋约：18721平方米*30元/平方=561630元（含施工费）
三． 地源热泵中央空调系统：
（一） .计依据
1．采暖通风与空气调节设计规范GBJ19-87
2．室内空调舒适温度GB5701-83
3．业主提供的别墅建筑设计图纸
4．夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准
（二） .负荷确定
1．室外空调设计参数
夏季：tW=33.4℃，tWs=28.4℃，平均风速 3.8m/s, 大气压力 100391Pa
冬季：tW=－4℃，ФW=74%，平均风速 4.1m/s, 大气压力 102791 Pa
2．室内设计参数
1） 夏季室内设计参数
温度 24～26℃ 相对湿度 40％～65％
风速 <0.3m/s
2） 冬季室内设计参数
温度 18～22℃ 相对湿度 40％～60％
风速 <0.2m/s
3．冷负荷计算（以五号楼414平方米计）
楼层 序号 房间用途 空调面积 单位冷负荷 总冷负荷 备注
（平方米） （W/平方米） （W）
一楼 1 餐厅 17.1 200 3400
2 厨房 21.0 200 4200
3 客厅 66.06 100 6600
4 卧室 17.5 120 2100
5 影视 20.3 160 3100
6 工人房 9.72 100 970
二楼 6 卧室 17.3 150 2600
7 卧室 15.0 150 2300
8 卧室 21.0 150 3150
9 卫生间 9.72 90 880
10 起居 37.0 150 5500
三楼 11 主卧室 16.0 150 2400
合计 37250
总计算冷负荷为37.25kW；
取同时使用系数0.75
设计总冷负荷为27.94KW
（三） .美国地源热泵中央空调简介
1．地源热泵中央空调系统
地源热泵是利用地表浅层常温土壤或水源中的地温能量作为低位热能资源，并采用热泵技术通过少量的高位电能输入，冬季将地热能传递转移到需要采暖的建筑物内，夏季将建筑物内的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层，从而实现冬季采暖、夏季制冷的效果，它是一种真正节能、环保、无污染的空调设备，比其它形式的空调系统均节能30％~50％，因此正受到全世界的极大重视，并且在欧美等国家已经被广泛应用。我国针对建筑节能也制定了相应的设计标准。在《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》中规定“具备可供地源热泵机组埋管用的土壤面积时，宜采用埋管式地源热泵。”
本工程拥有较大的绿化面积可供地埋管布置，具备建设地源热泵中央空调系统的良好条件。考虑到地源热泵的高效节能、运行稳定可靠及绿色环保等特点，我们推荐业主采用该系统。
2．美国地源热泵中央空调原理及示意图
目前，美国地源热泵主要有以下几种方式：
1）地耦热泵系统：
以导热好、抗腐蚀、强度高、且可挠曲的材料(通常用PE管)制成管路，管内导热流体和土壤直接换热后，进入热交换器。此管路称为地耦管。
地耦热泵系统一般垂直敷设地耦管路，钻孔垂直插入地耦管路，详见图1：
图1 垂直地埋管
2） 地下水热泵系统：
根据负荷空调要求，抽取地下水通过管路直接与深层地下水进行热交换——吸热（采暖）和排热（制冷），再排入或加压泵入地下水层中。详见图2：
图2 地下水系统
（四） .设计方案
1： 室外埋管八根，总深56.5米，其中竖管有效埋深55米，横集管埋深1.5米（即－2.4米标高）。
2．对于室内部分，地源热泵与常规空调类似，一般有三种形式可供选择，分别是：
一）：整体式水－空气地源热泵中央空调系统
二）：分体式水－空气地源热泵中央空调系统
三）：水－水地源热泵中央空调系统
三种方案各有特点，我们可根据工程实际情况，为业主设计最适合的系统；
对于任何一种系统都可以引入新风，使室内拥有一个健康的居住环境，一般有两种做法：
1） 利用新风机从室外直接引入，属常规做法；
2） 采用热回收系统，回收排风余热来加热或冷却新风，这样一方面可以提高新风标准，使室内可以拥有一个健康的居住环境。另一方面，可以节省能源，节省运行费用。
3．方案介绍
一）：整体式水－空气地源热泵中央空调系统
该系统采用整体式水－空气水源热泵主机，由通风管道将处理好的空气送到各个房间。机组安装在吊顶内，可分区域设置，每个区域可根据用户的不同使用要求独立控•制，无室外机组，对环境无热污染，维修方便，运行费用低，节能效果显著。
缺点：各房间单独控制能力较弱，系统示意图见图3。
图3：方案一系统示意图
二）：分体式水－空气地源热泵中央空调系统
该系统形式与整体式水－空气地源热泵中央空调系统相类似，区别是采用分体式水－空气水源热泵机组，可分区域设置，每个区域可根据用户的不同使用要求独立控制。室外机可集中放置在露台上，便于维修控制，室内机设置在吊顶内，由通风管道将处理好的空气送到各个房间。运行状况与整体式水－空气地源热泵中央空调系统类似。各房间没有空调水管。系统示意图见图4。
图4：方案二系统示意图
三）方案三：水－水地源热泵中央空调系统
该系统采用一台水源热泵主机，设置在地下室。室内采用风机盘管作为空调末端装置，各个房间可单独开停，风量可按三速调节。运行费用较低，节能效果显著。系统示意图见图5。
优点：控制灵活，使用方便。
图5：方案三系统示意图
（五） .设计选择
根据该别墅的特点，选择水－水地源热泵中央空调系统
该别墅面积较大，卧室较多，其余各使用空间功能明确，且有明确的分隔，这就为各部分的单独控制提出了要求，并提供了条件，选择该方案可以满足这些要求，同时，可以选取一定的同时使用系数（0.75）以降低主机容量，而各房间则可相应提高标准，以保证更好的使用效果。
设备主机选择意大利克莱门特（EM）HRHN0091 一台；
主机参数 ：
容量KW 输入功率KW 水流量M3/H
制冷量28 5.0 空调侧4.6 热源侧 5.4
制热量28.4 6.7 空调侧5.4 热源侧4.5
(六) .单项工程造价
水－水地源热泵中央空调系统
序号 项 目 数量 单位 单价（元） 小计 备注
1 水源热泵主机 （EM）HRHN0091 1 台 67200 67200 意大利进
口原装
2 风机盘管
FP3.5 2 台 980 1960 组装
FP6.3 6 1350 8100
FP7.1 4 1500 6000
FP8.0 1 1800 1800
3 水 泵 UPS40-120 1 台 3000 3000 进口
4 水 泵 UPS40-180 1 台 3500 3500 进口
5 双层百叶送风口 450X120 2 个 160 320
6 双层百叶送风口 700X120 11 个 180 1980
7 门绞型隔栅回风口 700X120 13 个 195 2535 带过滤网
8 埋 管 452 米 80 36160 含打孔埋管
9 合 计 (2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8) 65355
10 安装、配件等 （8）×30％ 19606
11 税 金 [(1)+(9)+(10)] ×6% 9130
12 总 价 (1)+(8)+(9)+(10) 161291
每平方米造价：161291/414.63=389.0元/M2
(七) . 经济性比较分析
我们在建筑物全年运行260天，每天运行10小时的相同条件下(均以元计、四舍五入)
3．方案三总耗电容量为6.7kW
年运行费用＝年运行天数×天运行小时数×总耗电容量×电价
＝260天×10小时×（6.7+1.5）kW×0.52元/kWh＝11086元
4．风冷热泵（选用MAC100CR一台，工程造价约125000元）总耗电容量为13.6kW
年运行费用＝年运行天数×天运行小时数×总耗电容量×电价
＝260天×10小时×13.6kW×0.52元/kWh＝18387元
5．各方案对比表
水源热泵 风冷热泵
工程造价（元） 161291 125000
投资增量 36291
年运行费用（元） 11086 18387
5年运行费用总计（元） 55430 91935
5年节省运行费用（元） 36505 －
回收期 5年
特点 各房间可单独控制、运行费用低、噪声低、绿色环保 造价较低、运行费用较高，噪音高、对环境有热污染
(八).总 价：本小区一期44栋约：18721平方米*389元/平方=7282469元
(九)、 服务承诺
上海鼎达能源新技术有限公司作为全国三家地源热泵推广示范单位之一，为了能更好的为用户服务，其郑重承诺：
1． 将尽可能使我们的设计完善并且人性化，以满足您对舒适节能空调的要求。
2． 将不放过安装工程中任何一个细小的问题，坚持质量第一的原则。
3． 将尽可能对您的疑问给出详细准确的答复。
本方案为初步设计方案，正式设计时，公司将协同美国专家及资深业内人士，优选出最佳设计方案，以求达到最佳效果。
四． LED条屏：
为了便于本小区住户及外来宾客随时了解各种实时信息，本小区特在每栋别墅正门处增设一800mm长*300mm高的LED条屏。其直接和各户的st-Home连接接受并发布各种实时信息。
期产品造价及施工费用为：2000元/个*44个=88000元
五． 空气质量探测：
为了能够随时探测到本小区内的环境质量，以便能够随时的向各业主及来宾通报本小区内的各项环境数据，本小区采用德图仪器国际贸易（上海）有限公司提供的各种精密探测仪器，及时准确实时的向大家提供 CO2、CO、噪声、照度、风速、烟气分析、温湿度的数据，以充分体现本小区以“养生”为核心的健康主题。
德图535型CO2测量仪
用途
HVAC，环境空气中CO2测量
功能
测量、保持/最大/最小值、平均值和打印
特点
高精度，高效率，不需要重新标定 技术数据
传感器：2通道红外传感器
量程：0～9999ppm
订货号：0560 5350
德图315-2型CO报警仪
功能
检测、设定报警值和打印，指示和声报警
技术数据
量程：0～+2000ppm
固定报警值：50/100/500ppm
订货号：0632 0317
德图315-1型CO报警和维修仪
技术数据
CO：0～+2000ppm
静压/差压：
-200～+200毫巴/-40～+40毫巴
温度：-40～+600C
漏电流：-100～+100微安
订货号：0632 0315
德图815型噪声仪，3级精度
功能
四量程段选择、量程选择不合适时有指示、最大值，使用德图标定器可随时标定
技术数据
量程：+30～+130dB（A）
订货号：0563 8151
德图816型噪声仪，2级精度
订货号：0563 8152
标定器：94/104dB（A）
订货号：0554 0009
德图545型照度仪
用途
测量、采集、保持/最大/最小值、平均值、存储（3000读数）、红外打印和计算机分析数据
技术数据
量程：0～100000 lux
订货号：0560 0545
德图435型风速仪
功能
2通道；保持/最大/最小值，红外打印，时间、多点平均，多种风速和温度探头
技术数据
量程：0～40米/秒 -50～+150℃
德图300M型烟气分析仪
功能
测量、存储、红外打印
和计算机数据处理。
测量参数
烟气温度：-40 ～ +1200℃
静压/差压：-80 ～ +80毫巴
O2： 0 ～ +21% (体积)
CO： 0 ～ +8000ppm
NO： 0 ～ +3000ppm
计算参数
CO2：00 ～CO2max
效率：00 ～+120%
过剩空气系数λ：
可选配烟气探针、温度探头和黑度仪
德图650型多功能温湿度仪
功能
双通道，测量、采集、保持/最大/最小值、存储、红外打印、条形码管理和计算机分析数据，可配多种探头
技术数据
温湿度探头
量程：0～100%RH
最高精度：±1%RH
最高耐温：+180℃
温度探头：
量程：-200～+1760℃
最高精度：±0.1℃
环境℃O2：0～+10000ppm
环境℃O：0～500ppm
水活性：0～+1aW
机械转速：+20～+20000转/分
电流/电压：0～+20毫安，0～10伏
正压：0～+70巴
差压：0～100毫巴
绝压：0～+2000毫巴
以上七种仪器设备的造价约为210000元人民币。
六 ．其它系统工程造价合计：
1 院区太阳能灯 130700
2 中央吸尘系统 561630
3 地源热泵中央空调系统 7282469
4 LED条屏 88000
5 空气质量探测 210000
6 设备总价 8272799
7 安装调试费(含附件) 0
8 工程管理保养费＝（设备合计＋安装调试费）×3% 248183.97
9 工程税收＝工程报价×3.41% 290565.5193
10 工程报价＝设备合计＋工程管理费＋工程税收 8811548.489
第八章．工程实施、服务及施工进度计划
智能化小区的投资建设应较其他智能化建筑的标准更高，涉及的面更广。因此，工程实施的整体配合，智能化系统对施工有具体的要求，智能化的各部分提出相应的数字化接口和有用信息。因此各系统在工程实施时应紧密配合，整体协调作业。
1. 智能化系统工程实施概要
在确定由我公司进行智能化系统设计和供货后，我公司将与设计院、业主密切配合，完成施工图设计工作，具体方法为：
a. 我公司可根据最终确定的智能化系统控制要求，根据设计院、业主所提供资料完成现场施工图设计工作。在控制要求确定，各种资料齐备的前提下，确保按期完成正式施工图设计。
b. 我公司可根据最终确定的控制要求，向设计院有关设计人员详细介绍有关安装、布线方面的资料，并派出所１～２名有经验的工程师配合设计人员完成施工图审校、土建施工图的设计更改等工作。
１．１ 智能化系统设备安装设计深度要求
图纸目录
工程全称，图号，设计阶段，日期。
图纸名称，图号，规格，页数。
设备设计说明书
设计依据，遵循规范，图例符号，其它需要统一要说明的部分。
设备表
工位号，设备名称，型号及规格，数量，安装地点。
监控点数表
子系统点数分布，如机电设备监控点 ＡＩ、ＡＯ、ＤＩ、ＤＯ 的分布，统计系统网络结构图，闭路监控点的分布、统计。
网络结构图
区域划分，ＤＤＣ分布，网络连接，设备表。
供电系统图
系统接线，设备表。
盘／台／箱／柜布置及接线图
外形尺寸，开孔位置及尺寸，铭牌框题字表。
内部设备布置及接线图，设备材料表。
盘／台／箱／柜对外端子出线图
盘／台／箱／柜编号，端子排号，外部设备名称及工位号。
１．２ 智能化系统施工设计深度要求
图纸目录
工程全称，图号，设计阶段，日期。
图纸名称，图号，规格，页数。
设备设计说明书
设计依据，遵循规范，管线号说明，其它需要统一要说明的部分。
材料表
材料名称，型号及规格，数量。
加工预制表
安装图名称，安装图号，数量，安装地点。
外部管线系统图
设备出线线号，电缆型号及规格，电缆长度表。
现场设备安装位置，工位号，材料表。
外部管线专用设备敷设图
安装位置，工位号，电缆号，路径，桥架，安装图号及材料表。
中控室布置图
盘／台／箱／柜外尺寸及在中控室的平面布置，中控室进出线。
安装图
机械设计，系统接线，材料表。
２.施工配合
2．1本单位工作
本工程智能化系统与其它专业工种的承包方协调和合作，将作好以下几方面的工作：
１． 供所需的有关设备和人员，以确保于分工交接点上能与其它承包方满意地配合，并确保责的工作按正确的程序施工。在施工进行的各个阶段中，还将主动与其有关承包方讨论，协调和落实各分工交接点。
２． 向其它工种承包方提供所有必须图纸和技术资料，以便进行综合设备施工图和综合土建要求图的设计。
３． 按照其它专业承包方所建议并经设计方批准的施工程序来进行安装工作。
４． 将把已有设计方批准的施工图或土建要求图，以电脑软盘形式提交给本专业分包方或其它工种承包方，以进行绘制综合设备施工图等。所用的电脑软件与其它工种承包方互相协调和配合。
２．２ 与甲方
智能化总承包单位由我方负责，本公司将指派专人与甲方联络。按甲方的要求对整个弱电系统工程进行管理，并负责在规定的时间内将系统按甲方指定的设计标准交付甲方使用。
总包单位应及时向甲方汇报工程进行中出现的各项问题及处理过程，使甲方对工程进展情况了如指掌。
总包单位应接受甲方委托的监理的监督。
甲方应为总包单位的施工提供必要的条件，协调总包单位与其它非弱电单位的相互关系，使整个工程调有序的进行。
甲方应有指派专门的工程联络人或监理与总包单位联络。
甲方应提供弱电系统所需的各种设计文件及技术资料。
甲方应及进按合同规定的支付各项费用。
甲方应提供必要的文件、证明，以方便总包单位向有关部门办理各种手续。
2．3 与设计院
智能化总承包单位应与配合设计院成整个智能化工程的系统设计，或由设计院总设计，我方辅助修改。
智能化承包单位应向设计院提供必要的产品介绍、设计手册、图纸、注意事项等技术资料，以便设计院作出合理的设计或提出审核意见。
设计单位应详细介绍整个建筑的设计思想、功能等基本情况，并提供必要的电子文档盘片、参数等资料。
设计单位应协调弱电设计与其它各专业的关系，以使整个建筑设计合理、实用。
2．4 与安装单位
智能化总承包单位安装施工的全过程实施管理；负责组织各分包单位向安装单位技术交底；组织有关方面对安装质量进行验收。
安装单位应指派专人与总包单位沟通，并接受总包单位的质量监督。应及时向总包单位汇报工程施工中出现的问题及处理方式，确保工程按计划完工。
总包单位应视工程需要召集有关方面协调各分包安装单位这间可能存在的问题。
2．5 与机电总包
智能化总承包单位与机电总包的工作界面可按以下原则界定：
凡弱电管线与强电设备有关的，则由智能化总包方负责将线缆铺设至强设备盘，盘内接线由机电总包负责；反之，机电总包应将弱电系统所需的市电电源线铺设到位，弱电盘内接线由智能化总包负责。
机电总包负责所有与弱电系统有关的机电设备按时、按质、按量开通，并提供方便。
智能化总包方如有需要在机电设备、管道中施工时，机电总包应予配合
2．6 与土建总包
土建总包单位应按有效的技术文件将弱电所需的预埋件、管施工到位，有关的设备用房应按时按质完工。土建总包单位应为智能化总包单位进场所需的场地、水、电等工作、生活条件提供方便。
智能化总包单位应遵守土建总包单位制订的对工地管理的各项规章制度，做到文明施工、安全施工。
2．7 与中央制冷承包方
１． 如需要对该系统进行控制，则智能化总承包单位负责本专业对中央制冷机组进行监测，并负责接线至无源接线端子，无源接线端子由中央制冷承包方负责提供。
２． 与中央制冷承包方协调以进行所需的安装工作，并就双方的交接口商定准确的位置及双方的工作界面。
３． 本方案只对该系统的少数设备临控，并留有扩充的余地。
2．8 与暖通空调承包方
１． 负责有关设备的监测，并接线至无源接线端子。对主要阀门和液位的监控点接驳及外围管线的安装，无源接线端子均由暖通空调承包方负责。
２． 与暖通空调承包方协调以进行所需的安装工作，并就双方的交接接口定准确的位置及双方的工作界面。
2．9 与电气承包方
１． 有关弱电之主要设备的供电由电气承包方负责提供。
２． 按时向电气承包方提供本工程范围内各系统有关管道的施工图弱电及机电设备监控系统所需的线槽及管道由电气承包方负责。
３． 提供对配电及昭明系统进行监测及控制的配合，负责本工程范围内各系统接线至无源接线端子。无源接线端子由电气承包方负责提供。
４． 提供与电气承包方协调以进行所需的安装工作，并就双方的交接接口定准确性的位置及双方的工作界面。
2．10 与给排水承包方
１． 对给排水有关设备进行监测或控制的配合，负责本工程范围内各系统接线至无源接线端子。所需之无源接线端子由给排水承包方负责提供。
２． 与给排水承包方协调以进行本工程范围内各系统所需的安装工作，并就双方的交接接口商定准确的位置及双方的工作界面。
2．11 与消防承包方
１． 提供对消防有关设备进行监测或控制的配合，负责本工程范围内各系统接线至无源接线端子。所需的无源接线端子由消防承包方负责提供。
２． 与消防承包方协调以进行本工程范围内各系统所需的安装工作并就双方的交接产品商定准确的位置及双方的工作界面。
2．12 有关竣工图纸，将负责如下工作
１． 竣工图纸除表示所有的设备和装置外，应包括全部电缆／管线／管道等的敷设安排和全部电气控制等和其它开头装置的接点分解图，及清楚标明有关每一系统主要装置运行程序图。对设备和装置的运行、保养以及日后的调校有用的一切资料无论是否已在施工图是表示过的，应该加以标注。所使用的控制器，设备的或任何装置的有关参考文字和数字，以及设备和装置铭牌上列示的文字和数字，均加以综合摘引。
２． 负责汇总各系统承包方的全部竣工图的电脑磁盘，一式两份及一套三底图向业主提供。每张电脑磁盘上应按设计方要求标注有关磁盘档案内容说明、系列编号及其它有关细节：
３．运行调试
我公司将派２～３名有经验的工程师进行系统开通的调试，调试分三次，初期调试一次，冬季工况调试一次，夏季工况调试一次。
系统测试为质量验收的主要手段，智能化系统测试必须把握好以下环节：
3．1 设备测试
设备到现场后必须对设备进行离线测试，合格后设备才能进行安装。所有设备的技术特性必须符合生产厂家的产品样本。精度误差在规定范围内。
3．2 设备安装的测试：
设备安装后，必须分步地对安装设备进行测试，以检查系统安装质量。
3．3 接口界的测试：
现场所有的接口必须分步地进行测试，检查是否满足接口界面要求以便保系统正常投产。
3．4 软件的测试
对于我们提供的应用软件在调试前，必须得到业主的测试认可，检查系统的人机接口操作界面是否满足业主的要求，控制策略是否满足双方的约定。
3．5 系统的测试
系统全面开通后必须对每一分系统及总的系统进行全面测试，检查系统是否满足原要求，及对于控制策略及操件界面的修改。
4．人员培训
我公司在工程调试阶段，将派有经验的工程师在现场对操作人员进行为期七天的技术培训，对别墅社区网站长期提供技术支持，以确保业主熟练掌握系统操作和运营。
4．1 培训计划
为使用户的有关管理人员、工程人员、技术人员及系统操作人员能有效地使用与管理智能化系统，特别制定此培训计划，其特点为：
Ａ﹒全部培训课程都是针对本小区的智能化系统而编写。
Ｂ﹒整个培训课程是分开多个模块，分布在各工程的不同时间，允许业主有关人员吸收到最多有关的技术资料。
Ｃ﹒保证有关工程人员有足够的现场工作训练时间和技能。
Ｄ﹒在每个培训模块完成前，我公司都会提供一项测验成绩单给各学员，达到要求者发给证书。
4．2 培训方案
负责为用户培训3-6名系统维护人员，培训内容如下：
整个系统结构
各部分硬件和应用软件的介绍
系统操作培训
一般故障诊断与恢复
系统维护人员培训计划及要求
在我方开始进场施工后一个月内，甲方将所需培训人员交由我方开始系统培训。
所需培训人员需计算机专业中专以上学历，web网站管理需要计算机专业大专以上，热爱本行业。（均需1-2年以上工作经验）
培训人员计划数量
项 目 硬件维修 系统管理 安全防范 物业服务 用户服务
ST- Home 1（◇） 1（#） 1（#）
视频监控 1（◇） 1（◆）
巡更/周界防范 1（▼） 2（﹡）
抄表、发卡 1 1（☆） 1（☆）
系统管理员 ★ ★
停车管理 1（▼） 1（◆） 1（☆）
背景音乐 1（▼） 1
web网站管理员 1（﹠） 1（﹠）
可视对讲 1（◇） 2（﹡）
注：括号前边指人数，括号中相同符号为同一个人。
培训人员计划时间
第一周 全体人员参加，18课时。讲述电脑、弱电、网络基础知识、什么是智能化社区；“清华园”智能化社区所包含的全部子系统。
第二周 18课时，主要讲述易家ic Home、视频监控两个子系统。系统管理员、web网站管理员必须参加。
第三周 18课时，主要讲述抄表、发卡、巡更/周界防范子系统。系统管理员、web网站管理员必须参加。
第四周 18课时，主要讲述停车管理、背景音乐、可视对讲子系统。系统管理员必须参加
第五周 18课时，主要讲述系统管理、网站管理。工地参观、实习，考试所学习的内容。巩固学习内容。
。4．3 培训目的
在完成我公司所提供的一系列培训课程后，各有关人员经考试合格后应具备以下的技能：
Ａ、一般操作人员
a﹒熟悉智能化系统的结构，了解基本系统硬件及软件知识。
b﹒能熟练地操作相关系统，迅速准确的判断系统的报警与故障。
c﹒能简单维护系统。
Ｂ、工程师及技术人员
a﹒能进行系统维护。
b﹒能方便灵活的修改系统设置，并进行简单软件编程。
c﹒掌握比一般操作人员更高的所有技能。
Ｃ、系统管理员
a﹒具备高级操作人员的技能。
b﹒能修改高级别密码的设定值。
c﹒能了解高级别密码的系统现状及历史和数据的备份。
d﹒能修改系统设置，并进行简单软件编程。
５． 售后服务
对社区智能化系统，智能公司实行一年质量保证承诺。具体质量保证及系统维护方式如下：
在一年质量保证期内，核心系统如有因质量问题的器材损坏，予以更换或保修；
对于ST-Home、控制主机、显示器等器材，实行一年保修服务；
对整个系统的设备实行终身跟踪维护，收取维护成本费用；
在系统运行的第一年内，对系统实行定期巡回检测，填写系统运行报告；
负责今后系统的升级和系统的扩容。
5．1 售后系统运营支持方案
我公司将实施以下方案：
我公司设立一个专门服务小组对社区开展工作,或直接作为物业管理公司的一员开展工作
我公司保证自交附使用后１２个月内的免费运营维护。
我公司提供给用户一份综合的社区交接期后的售后系统运营服务合同。其每年的金额不会超过工程总造价的3%。
服务合同将包括预防性的维护、故障抢修、消耗品的更换和一张建议客户常备的部件清单。
5．2 质量保证方案
质量是工程的关键，是公司的生命，是我们在市场的立足之本；为保证工程保质地完工我们行特提出以下质量保证方案：
质量事前控制
设计开始时必须向业主提供与相关专业的接口界面，此界面为工程设计的依据之一。
设计开始时必须向业主提供一准确的监控点数表，此表为我们设计的主要依据。
施工开始时组织现场设计技术交底及图纸会审。
开工前配合甲方、监理做好施工现场的质量验收及设备材料的验收测试。
质量事中控制
工序交接检验，每道工序完工后进行自检和专职检验，不经验收合格，不准进行下道工序。
所有工序的交接必须做好文字记录，以文字记录为主。
软件编程时控制策略必须得到业主及相关专业认可。
系统调试时必须编制调试大纲且需得到其它专业的认可。
组织现场质量协调会，对质量问题限期整改。
质量事后控制
严格分项，分系统竣工验收，分系统工程完成后，项目负责人组初合格再进行项目竣工验收。
5．3 后期事件处理
保修期过后，我公司可与业主签订维修全同。保证每年派１～２名有经验的工程师至少两次对系统进行测试维修。如需要更换元器件。只收取成本费，不收取人工费。
5．4 施工安全：在乙方施工过程中，如发生安全问题，一切后果有乙方自己负责。
施工进度
别墅智能化系统工程进度表
（一期施工进度）
序号 施工内容 施工进度 备注
第１周 第２周 第３周 第４周 第５周 第６周 第７周 第８周 第９周 第⒑周 第
⒒
周 第
⒓
周
１ 调研与系统分析
２ CCTV数字监控系统
３ 周界报警系统
４ 楼宇对讲系统
５ 家庭网络智能化系统
６ 电子巡更系统
７ 背景音响及紧急广播系统
８ 车库管理及门禁一卡通系统
９ Web网站
10 管理中心及宽带网络
１１ 综合布线系统
１２ 触摸屏查询系统
１３ 电梯、水泵、公共设备监控系统
１４ 系统调试
１５ 系统培训
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